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农村房屋买卖无效处理之成功案例
来源:南虹律师
发布时间:2017-11-03
浏览量:2590

农村房屋买卖合同无效处理之成功案例

【纠纷背景】

随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快,涉及农村房屋买卖的案件日益增多农村房屋买卖纠纷的成因主要在于我国法律对及政策限制宅基地流转在司法实践中,该类合同的效力以及宣布合同无效后双方的民事责任划分等问题一直是难点,因此法院对该类案件采取审慎受理、处理措施。本案涉典型农村房屋对集体外第三人买卖合同效力的问题。一般而言,大多法院的做法是依照《中华人民共和国土地管理法》或其他相关法律法规认定向集体外转让无效进行处理。然而,在分析具体案件时,应结合多元化纠纷解决机制,尽量避免诉讼。


【案情简介】

刘某与徐某相识多年。刘某为湖南籍来甬务工人员,在甬十多年,妻子、儿女均在宁波;徐某住宁波市A村,有一套二层农村宅基地房屋。徐某因个人债务等因素,欲将该房屋出卖以解债务危机,因此徐某及家人作为出卖方,刘某作为买方,签订了“房屋买卖协议”。协议签订后,刘某将合同价款交给徐某,并住进了该房屋。后来,刘某想落户,并咨询相关部门,发现该份农村房屋买卖协议系无效,但向徐某主张返还购房款时,徐某已分文未剩。在此情况下,刘某至我处,欲寻求相关法律救济。


【案件剖析】

本案中房屋买卖协议涉及集体土地的对外转让行为,根据我国《宪法》第十条,《土地管理法》第六十二、六十三条以及相关法律法规的规定,该协议属无效确定无疑。如诉至法院,得到的结论应是判决该农村房屋买卖合同无效,并恢复合同发生前的状态,即徐某应返还刘某所有的购房款;刘某则搬离房屋。

然而,本案的特殊性,决定了诉讼无法达到当事人的预期及需要。首先,双方均愿意按照合同履行,即刘某已入住该房屋,且希望取得该房屋的所有权并长期居住,而徐某及家人因钱款所需,愿意将该房屋处置给刘某;其次,本案纠纷产生时,徐某已将刘某交付的房款挥霍一空,若诉至法院,并确认无效,徐某已无任何其他财产可作价返还给刘某,此时,刘某也只能得到一张无法使自己权益保障得到真正实现的判决书;此外,刘某与徐某系相识多年的朋友关系,处理的方式当然应以平和的方式进行,尽量避开诉讼——这一最后解决纠纷的途径。综合以上各因素,针对本案,我并非像很多律师一样选择诉讼途径,而想尝试使用和解方案——怎样使刘某可以拥有房屋的居住权,尽可能减少其损失。

于是,我想到了一个方案,根据《中华人民共和国合同法》第214条关于租赁合同的规定“租赁期限最长不得超过二十年”,也就意味着双方可通过租赁的方式约定刘某对该房屋免费居住二十年,到期后继续承租。


【处理结果】

在同当事人刘某一起会见了徐某,确定双方自愿并一致同意该方案的基础上,签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限为二十年,租期已全部一次性付清。基于农村房屋的特殊性,该合同经该房屋所在村委会同意并备案。

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LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    南虹
  • 执业律所:
     浙江宇豪律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    13302*********646
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